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行業新聞

2020年文旅項目從業態規劃、布局出發!破解招商難題!

來源:未知       作者:網絡       時間:2020-03-30 14:30

商業運營是個系統工程,小鎮項目最好能把運營前置,從項目前期就讓運營團隊參與其中。關于小鎮的商業運營,在實踐中都有哪些共性的問題呢?一起來看看。

業態結構

1. 住宿和餐飲

每個項目的面對的具體情況都有不同,不管是古鎮還是其他小鎮,只要真正想把旅游做起來,除了主題是重要的一塊,小鎮的商業是另一個非常重要的方面,如果沒有商業,主題是不能充分展現不出來的。

商業的第一個問題就是業態結構,不是說所有業態配置在古鎮都能成立,古鎮商業配置的關鍵的是建立商業消費生態消費鏈條。古鎮的旅游商業生態消費鏈條要點是晚上的消費,一般情況下,想把旅游項目真正實施好,首先是住宿,如果一個小鎮的民宿、酒店等住宿業態不發達,客流量是做不起來。

要想讓客人住下來,只有住宿業態是不夠的,還需要有夜晚消費項目,比如游船、燈光秀、酒吧等傳統的夜晚項目和消費。

對于旅游小鎮來說,不管是白天還是晚上的商業,其中最核心的就是住和吃,做好了這兩個要素,人均消費就做起來了。

比如有些景區很多時候都沒有人,但是在五一假期突然來了四五十萬人,事實上它的人均消費可能就幾毛錢,那這個景區的價值也就是幾毛錢;但是一個好的景區,可能并不是假期經濟,追求短期的人流量,但是它的人均消費能達到兩千塊,這樣的景區就很有價值。所以說一個景區運營的好壞,從它的商業業態鏈條和生態上就可以看出來。

2. 旅游商品和旅游產品

小鎮的商業除了住宿和餐飲,旅游商品和旅游產品也必不可少。旅游產品和旅游商品不一樣,旅游產品比如游船等,需要花錢去景區消費。而你花了錢把東西帶走了,這些才是旅游商品。旅游商品一般情況下有兩種,一是紀念品;二是地標性的產品。比如有些東西只有某個地方才有,或者你經常享用,但是只有某個地方最正宗,這種是很有價值的。

3. 休閑娛樂

古鎮商業還有一重要業態就是休閑娛樂,現在有很多同行很喜歡用兒童業態,認為兒童業態帶客能力很強。兒童業態本身消費時間密集性很強,集中在周六日或者節假日,對整個商業來說客流價值不見得有多大。因此,在小鎮做兒童業態要謹慎。

總體來說,小鎮業態最關鍵的在于建立商業消費生態消費鏈條,如果能形成消費的鏈條,小鎮的項目就會不錯。如果說只有白天的消費,比如只有一條小吃街,客人開車來吃完小吃就走了,這種情況也不錯,但項目價值相比較就沒有留住客人的大。比如袁家村,它除了小吃很豐富之外,袁家村的民宿業態也很好,就能留住客流量,效益才會提升。

餐飲業態

第二個想和大家分享的是餐飲業態。餐飲比較特殊,相比較而言業態比較分散,不像住宿那么標準化,在很多層面形成了標準流程和行業準則。餐飲業態不管多么發達,從行業標準化角度來說非常難,在小鎮操作的時候一定要注意幾個問題。

1. 關于物業

(1)物業大小

制約物業使用的第一個問題就是物業大小。比如做婚宴等大型餐飲,二線以上城市基本都在2000㎡到10000㎡,可以是三四層樓,一層的面積基本上要在400㎡到500㎡;如果是在小城市比如縣城,基本上在800㎡到1000㎡,如果達不到這個面積,盈利是非常難的。

面積涉及到能擺多少桌,能容納多少人吃飯,另外還有翻臺率等經營坪效問題。中大型餐飲的盈利基本上不是靠散客,而是靠包桌,面積限制了包桌,想賺錢非常難,所以從這個角度來說,單體面積是很致命的問題,如果達不到這個要求,有經驗的商家是不會租賃的。

在500㎡到1000㎡的餐飲是中大型餐飲,這種面積經營的頻效會相對于200㎡、300㎡的高一些,也是目前流行的杭幫菜等餐飲的主流面積。

需要注意的是,在小鎮發展前期,兩、三百平米的餐飲非常難存活。這種餐飲面積不大,但也不算小,當小鎮客流量多的時候,承載量不夠多,顧客多的時候人手也不夠用,賺不到錢;而小鎮客流量少的時候,其本身的人工成本不低,存活非常難,所以在發展前期,盡量減少這種類型的餐飲。

100㎡左右基本上都是小吃或者特色餐飲,這種業態在旅游小鎮里非常多,基本上都是小鎮的主力餐飲業態。

(2)戶型

物業的戶型一旦確定,物業的命運基本上就確定了,包括它好不好使用,被用來做什么業態等。不管是做哪種業態,戶型最好是方的,柱子越少越好,最好沒有柱子,要不然用起來非常難,很多商家都不喜歡用奇形怪狀的物業。

2. 小吃街

基本上現在旅游的地方都有小吃,小吃是特色,承載了地方的文化,小吃街的建造很有講究。比如街道的寬度,太寬的話,人少的時候會越發顯得人少,這樣不容易聚客,也不容易讓商家做生意;太窄的話,人就進不去,做生意也不容易。經過研究,D/H大概在0.6左右是比較符合亞洲人習慣的,而且從商業化角度來說也比較好。D是街道寬度,H是房屋外檐高度,第一龍廓線的高度。

還有一點是店鋪的密接性,也叫親近性。比如說門口種著一排樹,或者做了木籬笆把它隔開了,這樣都是不太好的,雖然有的商家隔了一下能放很多桌子椅子,但是對于步行小吃街來說無非就是圈了點地方,但是這樣不利于游客的進入,隔離了人流,游客的俘獲率會降低。

店面寬度(展示面)是規劃時要注意的另一個問題,步行街之類的地方如果店面非常寬,游客會覺得很單調,沒有趣味。如果五六步一家店面,游客會覺得很有意思,比如麗江等古城,店鋪很密集。但是也不能太密集。經研究,W/D在0.6左右比較合適,W是店面的寬度,H是街道的寬度。

3. 餐飲功能差異

餐飲業態里中大型餐飲和小吃的帶客能力是有區別的,中大型餐飲基本都是屬地化消費,對街區客流量的貢獻很低。但是小吃類的不同,來吃小吃的游客基本上都要在街上轉一轉。所以我們在選擇業態落位的時候,小吃和中大型餐飲分別往哪里落,就很講究。落位不好對街區導流的影響很大。

動線設計

1. 人流動線

動線設計是前期特別關鍵的問題,很多小鎮后期運營出問題的原因就是沒有設計好動線。比如有些小鎮的街道像臟亂差、散商管不住等都是動線造成的運營期沒有辦法處理的問題。

在設計中要注意人流的單向,就讓游客一條街走過去,盡量不要有選擇,那么這條街上生意就會比較好。但是這種情況游客會覺得單調,所以一般除了主大街之外,還會設計一些小吃街、古玩街等,但是往往很多商業最容易存活的只有一條街。

還有一個原則是人流不要雙向對沖,只要人流不對沖,客流量大的時候就不會出現集體性的踩踏事件。

人流動線就是游覽動線,游覽是有節奏感的,會有起承轉合的情緒變化,但是游客游覽的起承轉合我們怎么來引導呢?這方面建筑風格和景點對游客的引導性都不大,最大的是能不能把人流聚在廣場,廣場在后期運營中起到了至關重要的作用,既可以做活動,也可以做商業,和線路結合起來,匯集人流,就會讓人感覺游客量非常多。

如果只有一條街而中間沒有留住人流的廣場,可能一天幾萬人走過去都不顯眼。設計幾個廣場,這也是運營過程中要重點考慮的因素,當然廣場必須和一些主題活動結合起來使用。

動線要與業態呼應,大多數景區基本客流都是十點鐘左右到,十一點半到十二點之間就要消費了,這部分的消費多是剛性消費,主要是吃、喝等,所以前期設計的時候我們要把動線與業態考慮進去。

2. 車流動線

車流動線,就是物流動線。在小鎮里面就是物流,為什么要設車流動線一定要考慮清楚,不要為了設車流動線而設。車流動線要解決商家備貨問題,小鎮生活的人群生活物資的出入問題和人群平時進出問題,所以要清楚最關鍵的點在哪里。

第二點就是把停車場、停車位和它結合起來,剛剛說到大宗物業,如果沒有專屬的停車位,大宗物業是很難使用的。一個2000㎡的餐飲,如果不給它配停車位,車輛停靠、 進出不方便,就很難做生意。

第三點就是不與人流動線交叉,若有交叉,就比較容易出事故,有安全隱患。

招 商

一般的小鎮商業團隊會制定招商政策,比如免租期多長,新開發的小鎮沒有免租期招商就比較困難,特別是離城區比較遠的項目。免租期具體怎么實施呢?

有的地方是這樣操作的,比如有三年免租期,前三年什么都不用給景區,只要交物業押金就可以入駐,這樣就會造成商家就算不做生意也不會退鋪,但是景區如果要收回,就要跟他打官司。

那么可以采取別的辦法,比如把租期變成五年,前兩年交,后三年免;或者把租金平均到五年里,每年交一點,這樣商戶做不了生意,會主動把商鋪退給景區。

另外要對商戶有選擇,有些商戶沒有開鋪經驗,憑一腔熱血就進來了。要降低這樣的人群頻率,控制在15%-20%之間。因為商家沒有實際操作經驗,靠景區給的流量才能生活,而且他們普遍沒有經營策略,比較容易賠錢,影響開門率。

還要考量業態的吸客能力,比如旅游商品,聽起來很有旅游特質,事實上旅游商品沒有帶客能力,幾乎很少有人是沖著旅游商品到景區旅游的。除非是像奧特萊斯這種類型的,嚴格意義上來說不是旅游產品,而是旅游購物,實質上可能不是去旅游的,就是去購物的,旅游是它的副產品。

招商時還要處理好與屬地居民的關系,可能會遇到一種情況,比如有兩年的免租期,本地居民覺得時機不錯,可以先租下來,如果做得好就繼續租,如果做不好就打官司,所以制定招商政策要杜絕這個問題。小鎮項目大部分都在鄉鎮或者縣城,屬地的居民先期占了商鋪資源,又不去用心經營,會對后期帶來很大麻煩。

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