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疫情后如何拯救商業地產?香港臺灣都用過這招救市

來源:全天候樓市       作者:飆馬中國       時間:2020-04-02 16:58

鼠年沒有春節檔。據統計,受疫情影響,2020年前八周中國電影總票房收入僅為26億元,同比下降80%。

院線票房收入的顯著下滑是全國購物中心門可羅雀、慘淡經營的縮影,受此波及,中國內地、香港及新加坡三地的資產證券化市場也難“免疫”。

日前,第一太平戴維斯華北區估價部負責人、高級董事胡建明表示,通過香港、新加坡交易所中境內資產的出海REITs的走勢來看,相對較低的市凈率繼續下行,估值縮水,疫情的影響已經傳導到資產證券化市場。

1月底,萬達、凱德、萬科印力、新城控股等多家商業地產運營商宣布對租戶實施階段性免租,但購物中心的客流仍遠未恢復如常。胡建明分析稱,中小租戶承壓力能力較弱,因而零售商業未來可能面臨一定的退租、換租風險,租戶更替將延長租金空檔期,購物中心的壓力不會很快緩解。

應對下行壓力,除了減免稅負、優惠貸款利率、企業自主暫緩拿地投資外,胡建明認為疫情后內地推出公募REITs正當時。參照非典時期,疫情逐漸受控后,2003年7月,中國的香港和臺灣資本市場幾乎同時頒布了REITs相關條例,為REITs發展奠定了基礎。

當前資本市場非常渴求逆周期的管理工具,如央行開展逆回購、財政提前下發專項債額度等。但胡建明強調,相對于短期手段,公募REITs是穩定長期市場和投資者信心的壓艙石。

以下是對話實錄:

筆者:商業地產尤其是購物中心受到疫情影響最為嚴重,對于有計劃進行資產證券化的項目,目前發行是否會遇到困難?

答:目前中國資本市場要求資產證券化發行產品的底層資產,以產生收益的完善產權物業為基礎,從目前上市規則來看,這個時期確實對以商業地產為基礎資產的資產證券化產品發行會產生了一定的影響。

購物商場主要受交通及出行限制,疫情期間消費者線下購物消費需求低迷的影響,全國零售門店客流量大幅下降,部分零售商業關停,嚴重影響租戶現金流,中小租戶承壓力能力較弱,因而零售業未來可能面臨一定的退租、換租風險,租戶更替意味著更多的時間成本,未來商業地產的現金流或將出現階段性偏離預期的現象。

盡管目前判斷疫情走勢過早,但不明朗情況若持續一段時間,租戶承租力繼續下滑,則很可能觸及連鎖店出現退租潮,使得商場空置率進一步上漲。這不僅會影響運營商的全年凈收入及租金增長率,也可能因出租率不達標等情況而引發貸款違約,或影響投融資規模的貸款價值比(LTV),造成資產減值。

近日凱度咨詢公司發布的調查報告指出,在疫情期間,旅游、餐飲、外出娛樂受到了非常大的沖擊:這三個行業有約75%的消費者徹底取消了相關消費,還有約17%的消費者減少了支出。但是這三個行業的消費反彈潛力巨大:有82%的消費者會恢復外出餐飲消費、78%的消費者恢復旅游、77%的消費者恢復外出娛樂。希望這次疫情像2003年SARS一樣只是一個短暫的影響,然后消費反彈市場回復穩定而且上揚。

筆者:已經進行資產證券化的商業項目,遭遇到租金下滑,當前是否存在償付壓力?一般而言如何解決?

答:通過香港、新加坡交易所中境內資產的出海REITs的走勢來看,已經相對較低的市凈率繼續下行,估值縮水,說明疫情已經影響了基礎資產在中國的REITs。

今年上半年對房地產企業考驗非常大,房企需要綜合措施來應對疫情帶來的挑戰。一是可適當控制買地支出,對于此前已經確權的項目,土地款申請延期付款;對于沒有確權的項目,土地款分期支款。

二是可適度開放股權合作,引進有實力的資金方合作,如與有實力的資方共同成立地產股權基金投資項目,或者拿出優質的項目,與資金方進行股權合作共同開發。

此外,針對商業地產運營商的減免稅、借貸展期、優惠利率續貸等,也是很重要的外部支持。

筆者:幾家大型商業地產運營商,包括萬達商管、印力集團、大悅城等等,都在試水境內資產的CMBS或ABS融資,但規模很有限而且不能公募,這些項目的持有者為什么不通過新加坡或香港的REITs?

答:大型商業地產運營商試水境內資產的CMBS或ABS主要是為了解決融資。海外REITs雖好但境內有資本賬戶管治。

特殊時期,市場非常渴求逆周期的管理工具,如央行開展逆回購、財政提前下發專項債等。以史為鑒,疫情之下,市場針對2003年SARS做了大量復盤,但大家似乎忘記了當年重要里程碑事件。

當時疫情逐漸受控后,2003年7月,我國的香港和臺灣資本市場幾乎同時頒布了REITs相關條例,為REITS發展奠定了基礎。相對于短期手段而言,公募REITs更像是長期穩定市場和信心的壓艙石,從國際及中國港臺REITs市場的誕生背景看,經濟下行、不動產市場疲軟帶來資產價格下行風險,都是催生公募REITs登上了歷史舞臺的重要因素。

筆者:一線城市有些大型購物中心租金回報穩定,在境內資本市場現有規則下,如何大規模推進資產證券化?

答:類RETIs與傳統意義上的REITs是有一定差距,改變這一局面,要做三件事:

一是在房屋登記辦法中增加房屋信托登記。按信托法,信托以登記為生效要件,但各部門均未制定財產信托登記辦法,以致于財產信托都不能生效。信托不生效,信托財產的獨立性就無法成立,就不能保證資產的安全。而設立房屋信托登記,只要建設部修改房屋登記制度就可以,修改信托登記制度從立法上,只要建設部自己修改就能實現,是最簡便的立法手段;

二是明確房屋信托不屬于財產轉移,不必繳財產轉讓的各種稅。這樣的立法也只要稅務局發出通知即可,也是簡便的立法。這樣就能解決REITs中的資產轉移的稅負問題;

三是允許公募基金投資類REITs。目前類REITs的問題之一資金規模,商業房地產是資金密集型行業,具有投資周期長,投資規模大的特點,一般大眾很難參與,私募基金200人上限的限制,使大額資金的募集只能找大的機構投資者,如果是普通中小投資者就無法募集到足額的資金。

而擴大募集金額的辦法就是增加投資者數量,允許公募基金投資類REITs。中國目前有10萬億元規模的商業不動產市場,將這些存量通過資產證券化形式增強其流動性,可以幫助企業更高效地利用資金,一旦推廣開來,商業地產格局有望發生根本變化。

筆者:在資產證券化市場不夠發達的背景下,疫情的沖擊會不會導致出現商業地產大宗交易市場出現更多的并購?

答:短期疫情的沖擊可能會刺激優勝劣汰的并購。但從未來商業地產最大的挑戰是自身的變革。

近幾年,電商的崛起,對傳統零售業造成了巨大沖擊,從而改變了整個商業地產營運模式的變革,商業地產從原先以零售為主的業態逐步轉向以體驗式為主的業態。如今,在當前疫情情況下,市場已經出現了許多變化,比如教育培訓類業態轉成線上后接下去可能會從實體店中退出。可以說,本次疫情使得體驗式商業業態模式發生新的改變,將引領商業地產再次走向新的變革。

筆者:未來一段時間,外資除了布局北京、上海的優質項目,會不會下沉到二線甚至三四線城市?

答:以全美最大商業地產運營商西蒙地產為代表。西蒙于1993年上市,其前身為1960年創立的購物中心開發商MSA,后來通過一系列收購擴充資產管理半徑,目前西蒙地產成為美國最大的零售業REITs;

外資機構對國內商業地產的收購始于2000年初,主要集中在一二線城市的核心地段。從2011年起,外資商業地產投資除了布局北京、上海,部分已下沉到二線甚至三四線城市,如凱德、沃爾瑪、樂天瑪特。

目前一二線城市商業地產去庫存壓力仍存,但一二線城市的商業地產流動性好,三四線城市商業地產市場很大但利潤很薄,傳統商業業態增速放緩,導致外資比較審慎。在一二線城市的購物中心趨于飽和、競爭激烈、成本攀升的形勢下,三四線城市是未來10年商業地產的機會,但主要競爭者將是國內的開發商。

文章來源:全天候樓市

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