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產業地產四大開發模式、發展存在的問題及對策建議

來源:同濟發展研究院       作者:飆馬中國       時間:2020-04-01 16:07

近年來,產業地產作為一種新的城市發展空間理念逐漸興起。如今恰逢在國家宏觀政策的持續調控下,住宅與商業地產的競爭已經到了白熱化的階段,產業地產恰好能避開政策監控,且行業競爭相對較小,因此成為行業里的“香餑餑”。本文,飆馬從內涵、開發模式、問題分析三部分來分析我國的產業地產發展情況,并提出相應的政策建議。

產業地產的內涵

所謂產業地產,是指在新經濟和城市經營背景下,以地產為載體,以實現財富的持續增長為目標,專業化地提供城市化、工業化、產業化集群空間物質載體的部門。產業地產在實現健康、生態、人居環境與自然相融合的基礎上,以更適宜人的創業發展、自我價值實現和投資的可持續增值為本質特征。產業地產不僅可以為工業化進程和城市經營提供強有力的支撐,也將最大限度地聚合和帶動產業的發展,促進城市區域價值呈幾何式增長,從而使土地與房產具有更加廣闊的升值潛力與投資價值。

全國房地產經理人聯合會秘書長楊樂渝先生這樣評價房地產投資向產業投資方面的轉化:“今后評價一個房地產開發商的指標,不僅要看它建了多少房子,有了多少銷售額,更要看它在單位平方公里有了多少GDP產值,解決了多少人的就業,培育了多少優質稅源,創造了多少稅收。這樣的轉變不僅對中國房地產的轉型和可持續發展有重要的意義,而且對中國經濟發展模式的轉型、對城市可持續發展也具有重大的意義”。

產業地產開發模式

作為一種新型的地產模式,產業地產在推動企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展等方面具有重要作用。根據開發主體的不同,產業地產的開發模式主要分為四種:產業園區開發模式、主體企業引導模式、產業地產商模式和綜合運作模式。

模式1:產業園區開發模式

產業園區開發模式是目前我國最常見的產業地產開發模式,是以政府為主導,根據城市規劃發展的需要,經招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業發展項目,政府根據產業運營的特點進行規劃與開發,并在此基礎上為園區提供政策支持、稅收優惠等吸引相關產業入住,從而形成產業化的區域模塊,提高了產業地產的輻射力和影響力,所以這種模式的產業園區具備集中統一、權威性高、規劃性強、形成周期短等優勢。但是,這種模式也有缺乏靈活性和創造性、活力不夠等缺點,非常容易導致機構膨脹、政企不分。

模式2:主體企業引導模式

主體企業引導模式是指在特定產業領域內具有強大實力的企業,獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的工業園區,并在自身入駐園區且占主導地位的情況下,借助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力,通過土地再開發,建立完善相應配套設施,以出讓、項目租售等方式引起其他同類企業的聚集,實現整個產業鏈的打造及完善。這是政府支持、企業帶動的一種開發模式,它不僅符合主體企業戰略發展的需要,也易于帶動同一產業的集聚。但是,這種模式只適用于功能定位比較單一的小規模開發,無法適應跨行政區劃的綜合開發要求,所以難以作為產業地產開發的主要模式。

模式3:產業地產商模式

產業地產商模式是地產開發商在工業園區或其它地方獲取土地,建設基礎設施以及廠房、倉庫、研發樓等,然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目的經營和管理,最后獲取開發利潤的開發模式。從本質上來說,產業地產商模式與傳統的住宅開發模式并沒有太大的差別。這種模式的產業地產對開發商沒有后期產業經營和管理的要求,地產開發商與整個產業的結合不緊密,地產商的利潤來源點并不建立在產業的發展與繁榮上,而產業本身也并不過分依賴于其所使用的地產,因此難以形成產業輻射力。但是,正是對開發商的產業經營能力要求非常低,而且回收資金相對較快。

模式4:綜合運作模式

綜合運作模式是指產業園區開發模式、主體企業引導模式和產業地產商模式混合運用的開發模式。這種模式下,政府提供土地、稅收等優惠政策,并成立管委會負責行政管理事務,地產商投資開發建設并提供相應的園區服務,龍頭企業入駐發揮產業號召力,多方合力共同推進產業園區開發和經營。 綜合運作模式既能充分發揮政府的指導性,同時也能發揮市場的靈活性,權責明確,有利于引入多元投資主體實施綜合性、大規模成片開發項目。但是,這種模式對政企關系協調要求非常高,如果關系處理不當,則很容易造成產業園區的發展停滯。

我國產業地產發展的問題

總體來看,我國的產業地產尚處于引入探索和初步發展階段,既蘊藏著巨大的發展機遇,也逐漸暴露出一些亟需解決的問題,主要有:

第一、產業園區開發缺乏科學的市場調研和統一規劃,企業集而不聚,根植性差。我國絕大多數產業園區在發展初期為了迅速吸引企業入駐,在招商過程中往往很少從社會化分工、市場細分、價值鏈延伸,以及產業集群的內在聯系等角度去考量;在項目的安排上也不是嚴格地按照園區規劃的要求定位,而是為了短期內聚集企業而隨意地進行項目選取和企業選址規劃,從而導致園區內部產業之間缺乏應有的關聯,沒有形成相互關聯的產業鏈條,不利于產業集群的整體競爭力的提高,難以實現經濟發展的規模效應和經濟外部性。

第二、相當一部分產業地產開發商沿用住宅銷售模式來經營產業地產,對其項目簡單地一賣了之,而不注重項目的后續經營,嚴重影響了我國產業地產的長遠發展。產業地產作為房地產行業中一個較為特殊的部分,有著自己獨特的經營模式與發展規律,不能簡單地等同于住宅地產或商業地產。對于產業地產項目來說,其投資收益是長期的、可持續的,前期開發只是向預期市場的努力,而進入經營期才是迎接市場檢驗的真正開始。但許多進行專業化“產業地產”投資的開發商不顧產業地產的特殊性,抱著急功近利的態度進入產業地產領域,必然會給產業地產的健康發展留下隱患。

第三、目前我國的產業地產項目,普遍存在著產業結構趨同、缺乏特色優勢的問題。我國很多產業地產項目都沒有自己明顯的特色產業集群,而是試圖在每個產業上都有所發展,這不僅嚴重浪費了創新資源,還造成不同產業地產項目間招商引資活動中的過度競爭和產業內企業在市場活動中的過度競爭。

第四、在我國的產業地產項目中,除了北京、深圳等地有一些產業結構層次和技術水平相對較高的項目外,大部分產業地產項目均不同程度地存在結構單一、規模偏小和被鎖定在價值鏈低端等問題。我國的產業地產是伴隨著我國產業由勞動密集型向資金密集型、技術密集型轉型而發展起來的,這就要求產業園區由單一的制造性園區向現代的綜合性產業園區轉變,要求產業園區能夠提供新的產業形態來滿足傳統產業向知識型、服務型、戰略型產業升級的需要。但是在實際操作中,由于受到資源稟賦、區位條件、政策環境以及所處經濟發展階段的影響,我國大部分產業地產項目往往缺少位于產業價值鏈上游的研發設計企業,無奈地淪為組裝加工基地。

第五、由于產業地產是一個新生事物,我國政府對于產業地產的開發還缺乏明確的政策和相關規范標準,使得產業地產的市場化開發在部分地區受到一定程度的限制。比如,在實際的開發中,產業地產是與工業地產、商業地產并列的一種形式,還是應劃歸其一還沒有明確的政策界定,而這對投資者信心造成了一定程度的不利影響。即使是在天津、西安等已出臺產業地產相關扶持政策的地區,也是由地方政府,特別是地方經濟開發區管委會所推動的,在全國范圍內,缺乏統一的規范標準和扶持政策,而這無疑將削弱我國產業地產發展的后勁。

我國產業地產發展的對策建議

雖然我國產業地產在發展過程中尚存在很多問題,但解決好這些問題會為產業地產的持續、健康發展奠定基礎。針對上述問題,應當做好以下幾個方面的工作:

第一、堅持以客戶需求為導向,正確把握產業地產的內涵與本質,充分發揮產業與地產等資源的整合協同效應,通過有效整合產業地產項目的社會資源、物力資源、政府資源、人文資源等各類資源來為客戶提供專業化的產業地產服務。以深圳天安數碼城為例,自創立之初,天安數碼城就明確定位于為民營中小科技企業創造適宜的營商環境與創新氛圍,通過高端人才的聚集、高端產業的聚集、金融商務的聚集以及信息服務的聚集來形成核心競爭力與創新能力,并主動適應后工業化的特征,把握生產、研發與服務的融合。在強調自主創新的今天,由天安數碼城所總結和提升出的天安模式已被普遍認為是一個城市解決中小民營科技企業集聚發展的理想方案。

第二、產業地產商要轉換角色,由單一的開發商向產業地產的服務商、運營商、投資商轉變。一方面,產業地產商除了向園區企業提供基礎性的物業管理服務之外,更應積極主動地向園區企業提供高附加值的配套服務,主要包括投融資服務、產品展示服務、知識產權服務等。另一方面,產業地產商應拋棄以短平快實現一次性收入為主的銷售方式,向一個增量市場轉型,在這一方面,作為我國高科技產業園區龍頭的張江高科,為其他產業地產商樹立了一個很好的榜樣。上海張江高科明確以“打造自主創新園區,運營藍籌股”為經營理念,已經制定并正在全力實施“以張江園區特色房產營運為主導,以高科技產業投資和專業化創新服務提供為兩翼”的產業互動階越式發展戰略,通過多樣化的投融資形式,張江高科先后參股園區內的100多家企業,順利地完成由單純的產業地產開發商向高科技產業投資商的華麗轉身。

第三、產業地產商應苦練內功,增強自身經營管理能力,合理進行自身定位,形成市場競爭優勢。以產業園區的功能定位為例,在產業地產項目中,除了綜合性園區外,還有總部基地性質的商務園區、配套商業性質的商業園區、金融服務性質的產業服務園區、科研服務性質的科技園區以及中小型企業集聚的工業樓宇園區等等。如果產業地產項目能根據自身條件及市場需求恰當定位,形成市場競爭優勢,為入園企業提供特色鮮明的產業地產服務,是完全能夠獲得可觀的投資收益率的。

第四、在產業地產的開發與運營過程中,應本著政企聯動的原則,充分發揮政府與企業這兩種組織在推動產業地產發展中所起的不同作用,相互協調配合,形成合力,促進產業地產的健康、良性發展。政企聯動以政企分開為前提,但并不是單純的政企分開,政府與企業之間互相信任、互相合作、各司其職,既是管理與被管理的關系,也是服務與被服務的關系,合力為社會化、專業化產業地產的發展創造條件。在產業地產的實際運作中,政府的職能主要表現為資金支持、公共服務、監督保障、政策支持等多方面,可以將政府職能簡明定義為“建立、引導、規范、參與市場”。產業地產商作為市場的主體,要充分利用政府所提供的一切便利,與政府政策緊密結合起來,與政府實現長期的合作與共贏。

文章來源:同濟發展研究院

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