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產業地產四大商業模式全解析!

來源:北京青大文產規劃設計研究院       作者:飆馬中國       時間:2020-03-31 16:42

產業地產四大商業模式全解析!

各路資本布局產業地產

近年來,以服務實體經濟為主要目的產業地產開始逐漸升溫,剎那間,涉足產業地產各路資本的種種活動在地產領域掀起巨大的波瀾。

1、傳統房企開始往產業地產轉型。

房企跨界轉型已經不是新話題,且有越演越烈的趨勢,據統計,國內排名前20的房地產商,目前有一半以上(萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商局、綠城、首創、遠洋、中糧等)涉足于產業地產,成立了專門的事業部、部門或中心,探求“創新驅動、轉型發展”的道路,打造企業的新增長板塊。以綠地集團為例,近年來,綠地先后規劃啟動了哈爾濱國家級廣告產業園、大慶綠地大學科技園、西咸新區空港產業城、江西省2.5產業示范基地南昌綠地未來城、南昌小微企業工業園、呼和浩特白塔空港物流園、海口綠地空港產業城等產業地產項目。

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2、產業地產商開始大肆布局。

華夏幸福、天安數碼城、聯東等產業地產商已經在產業地產領域浸淫20年,取得豐碩成果的同時,也樹立的行業標桿。近年來,隨著產業地產的不斷升溫,多數產業地產商繼續發力,開始在全國范圍內大肆布局。華夏幸福在固安成功探索出“園區+地產”的產業新城模式后開始在全國復制,擬在打造50個特色產業新城,規劃面積約960平方公里,儼然成為國內的一大地主。聯東U谷以標準的產業綜合體和總部綜合體進行復制,目前已在聯東U谷已在北京、天津、上海、南京、青島等一二線成果開發了40多個園區,未來的5~10年,聯東U谷運營的園區數量將達到100個。清華科技園依靠眾多的資源優勢,已在全國范圍內建立超過30個園區,憑借自身的品牌資源,清華科技園還計劃在未來的6年內將園區數量擴大到100個,大有蓄勢待發之勢。中新集團、宏泰發展、億達中國、天安數碼城等產業地產商業均制定了自身的園區擴張計劃。

3、制造企業、電商向產業地產延伸。

從產業鏈的角度看,制造企業、電商處于產業地產的上游,是產業地產的需求方。但現如今,產業資本開始覺醒,大量企業開始試水產業地產,產業地產上游驅動的現象十分普遍。中國汽車零部件工業公司是我國汽車零部件領域的龍頭企業,開發、運營汽車零部件產業基地已經成為其七大業務之一,目前,中汽零已在蘇州、昆山、海門、保定、九江、義烏、天津、宜昌等地開發了近20個專業園區。作為醫療器械領域龍頭企業的海憑國際也開始發展產業地產業務,擬在全國多個一、二線城市拿地建設醫療器械專業產業園,當前,其湖南長沙項目運作的十分成功。作為電商的阿里巴巴已經聯合復星集團、銀泰集團等合作、伙伴發布“菜鳥網絡”計劃,在全國范圍內大肆拿地,進軍物流地產。富士康、華為、中興、海爾、聯想、三一重工、玉柴集團、如意集團等均有進入產業地產的計劃或行動。

產業地產四大商業模式全解析!

4、金融資本開始青睞產業地產。

資本的嗅覺一向敏銳,產業地產火爆后,自然少不了資本的身影。一方面,產業地產得到資本市場的充分認可,繼華南城、華夏幸福、卓爾發展、毅德控股、五洲國際等產業地產商登錄資本市場后,2014年,光谷聯合、大連億達、中國宏泰相繼在香港IPO,上海自貿區地主兼漕河涇的母公司臨港集團借殼自儀股份,曲線完成IPO,赫赫有名的蘇州工業園(中新集團)也正在A股IPO排隊中,據統計,2013~2014年在香港資本市場上市的房企中,超過70%是產業地產商。另一方面,產業地產也得到了私募基金的充分認可,平安不動產、銀證基金、嘉民基金以向專業物流地產商注資的方式或直接投入自持的方式驅動物流園區的發展擴張;綠野資本、天賦資本、湖北高投為代表的產業投資基金,正以園區為平臺,以投資打造產業集群為最終目的,追求傳統地產性收益之外資產證券化的退出方式。

產業地產四大商業模式

各路資本的瘋狂造成了產業地產進入門檻很低的假象,其實不然,由于產業地產的客戶是企業和政府,投資決策更加理性,產品要求更加嚴格,因此,相較于住宅地產和商業地產,產業地產的進入門檻更高,開發難度更大。再由于產業地產涉及融資、開發、服務、招商、產業培育、稅收、GDP等眾多因素,因此成熟的商業模式對產業地產開發至關重要。縱覽進入產業地產的企業,似乎每家都宣稱自己有獨到的商業模式,如產業綜合體模式、商貿物流城模式、產業新城模式、總部基地模式、office park模式等等。眾多的產品線僅僅是產業地產開發的表象,其背后蘊藏的資本運作邏輯才是產業地產商業模式的精髓,總結出四大產業地產商業模式,即以產業物業開發租售為主的地產開發商模式,以PPP為主的產業新城開發商模式,以雙輪驅動為主的產業投資商模式以及以基金運作為主的基金投資商模式,每類商業模式均有內在的資本運作邏輯和開發能力要求,后進入的產業地產開發商可根據自身的資源、能力狀況匹配相應的商業模式,以在產業地產領域少走錯路彎路。

1、地產開發商模式。

地產開發商模式是開發者在工業園區或其它地方獲取土地,以整體開發或訂制式開發的形式建設產業物業產品,如產業綜合體、總部綜合體等,然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理,最后獲取開發利潤的模式。聯東U谷,天安數碼城、坤鼎集團是地產開發商模式的典型代表。從本質上講,地產開發商模式與傳統的住宅開發模式并沒有太大的差別,因此,地產開發商模式成為眾多資本進入產業地產主要選擇的商業模式。地產開發商可通過以下三種方式盈利:

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◆物業出售

即出售產業物業獲取利潤,由于產業地產前期開發投資巨大,且我國缺乏暢通的產業地產融資通道,地產開發商不得不提高產業物業出售比例以迅速回籠資金,與國際產業地產開發商相比,我國的地產開發商物業銷售比例偏高,普遍在7成以上,以聯東U谷為例,其物業租售比維持在2:8左右。

◆物業出租

即通過持有的方式對物業進行出租獲取租金收益,由于我國工業用地政策有很強的區域個性,很多地方規定,工業用地上的物業產權不能分單元、分層或分棟出讓,這就堵死了物業出售的獲利通道,開發商不得不持有并出租物業,以獲取穩定的租金,持有物業雖然資金回收較慢,但能使開發商獲取物業增值收益。

◆提供服務

即通過提供入駐企業所需的基礎配套服務和增值服務獲利。在專業分工越來越細化的時代,企業對人力資源、金融投資、科技信息等專業化、增值型服務的需求越來越多,基礎性的物業服務已經不能滿足企業的需求。提供配套的產業服務在提高園區的招商能力的同時,也蘊藏著巨大的利潤空間,甚至已有產業地產商開始向園區服務運營商轉型。如天安數碼城提出“城市產業綜合體”的概念,通過提供人才、資本、技術、信息、市場、商務、政策等增值性服務,建立產業配套服務體系,打造一個以企業為核心的產業生態環境。

作為地產開發商,至少需同時具備以下三大能力:產品開發能力,物業產品是地產開發商的生命線,也是能否打動客戶的關鍵,地產開發商首先應具有豐富多樣的產品體系,如產業綜合體、總部綜合體等,而且其產品體系還應根據客戶的需求不斷調整升級,如天安數碼城的產品經歷了工業園——工貿園——科技園——城市產業綜合體的演進;產業招商能力,招商是提高產品去化率的關鍵,也是實現滾動開發的保障,地產開發商必須成立專業而強大的招商團隊,采用多種招商渠道和策略,挖掘符合自身產品定位的有效客戶;產業服務能力,在招商優惠政策趨同的形勢下,園區服務成為提升園區綜合競爭力和招商成功率的重要砝碼,園區可圍繞“創意孵化、創業初期、企業成長、規模擴張、上市準備”的企業生命周期鏈條,構建全面的企業服務體系,如創業培訓、市場開發、科技推廣、融資擔保、管理咨詢、知識產權服務、上市輔導等。

2、產業新城開發商模式。

產業新城開發商模式以華夏幸福基業、宏泰發展、中南建設為典型代表,其也是我國在產業地產領域最早實踐PPP模式的開發商,其商業模式大致如下:A政府與B產業新城開發商就C產業新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開發達成合作協議,在規定的合作年限內,B開發商負責地塊內的土地平整、道路管廊等基礎設施建設工作,學校、醫院、文化、體育公共設施建設及運營管理工作,產業規劃、項目招商、宣傳推廣等產業發展服務工作,空間規劃、建筑設計、物業管理、公共項目維護等基礎性服務工作等;于此同時,B開發商以C產業新城內所新產生收入的該級政府地方留成部分的一定比例(即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入)作為投資回報,如新產生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等;合作期限結束后,B開發商將C產業新城的基礎設施公共設施產權及經營權無條件已交給A政府。

產業新城開發商主要通過土地一級開發和土地二級開發獲利。土地一級開發獲利,產業新城開發商代替政府從事區域一級開發如九通一平、公共設施建設等,因此,土地是其最大的產品,土地出讓收入也是其最大的土地一級開發收入,另外產業新城開發商參與產業招商等新城的運營,稅收收入、基礎設施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發收入來源。土地二級開發獲利,即開發商獲取房地產用地進行二級開發,通過銷售房產獲利,目前,房地產開發銷售收入成為產業新城開發商的重要收入來源,以華夏幸福基業為例,2013年其在園區住宅配套的收入和成本均占70%以上。

產業新城開發商至少需同時具備以下三大能力:

◆政府談判能力

實際上,產業新城開發商在代替地方政府從事新城開發,緊跟政府步伐是其天然屬性要求,產業新城開發商在拿地、規劃、開發、運營等環節都必須與政府進行多輪談判,尤其在拿地環節,隨著地方政府在產業地產領域的見聞不斷豐富,產業新城開發商的拿地談判難度十分巨大。

◆區域規劃能力

產業新城開發商從事的是大片區開發,為使片區開發順利進行,必須在藍圖描繪、目標制定、產業導入、空間布局、招商引資、投入產出等方面具有前瞻性、創新性和操作性的思考,區域戰略規劃、產業規劃至關重要。

◆資金募集能力

產業新城開發面積動輒十幾乃至數十平方公里,涉及數百億的土地開發資金,開發商必須綜合運用銀行貸款、信托融資、夾層融資、企業債、中期票據、短期融資卷、債權融資、上市融資等多種融資手段,構建強大的資金募集能力。

產業地產四大商業模式全解析!

3、產業投資商模式。

產業投資商模式以張江高科、清華科技園和湖北高投為主要代表,其也是國內最早實行“基地+基金”雙輪驅動模式的開發商,與地產開發商模式和產業新城開發商模式相比,產業投資商不僅將資金投向產業地產,同時還將資金投向入駐園區的企業。產業投資商的商業模式如下:產業投資商首先向社會資本募集園區開發基金,該基金不僅投向產業園區進行土地及產業物業開發,同時還投向具有市場前景的科技型創新企業,用投資的方式吸引大批創新企業入駐,產業投資在實現資本溢價的同時還是帶動園區資產增值。

產業地產四大商業模式全解析!

產業投資商可通過園區運作、資本運作、基金管理三種方式盈利。

◆園區運作模式

園區業務仍為產業投資商的主要業務之一,與地產開發商和產業新城開發商類似,產業投資商也可通過出讓園區土地、租售產業物業獲取收益;

◆資本運作模式

產業投資商發揮充分熟悉入駐企業的優勢,采用產業投資基金或物業入股的方式對成長型企業進行孵化、培育,待孵化企業被并購或上市后,透過分享企業成長的紅利來獲得資本增值,形成既當“房東”又當“股東”的模式,2011年張江高科、南京高科分別實現投資收益1.84億元和3.7億元;

◆基金管理模式

管理發行的產業投資基金,收取基金管理費也是產業投資商重要的獲利渠道,例如湖北高投管理14支創業投資基金。

作為產業投資商,其需要具備園區開發運營的產品開發能力、產業服務能力、和產業招商能力外,還至少需要具備基金募集和產業投資兩大能力,其中,基金募集能力是指基金主發起方大規模、快速度向社會募集資本的能力,一般與基金管理團隊的經驗、有無政府引導基金兜底、第三方理財機構的營銷能力等因素有關;產業投資能力是指高質量向潛在的產業項目投資的能力,該能力可通過組建高質量、經驗豐富的基金管理團隊實現。

4、基金投資商模式。

基金投資商模式是國際流行的以Reits為核心的輕資產運作的產業地產商業模式,以普洛斯、安博、嘉民、豐樹等物流地產開發商為典型代表,國內的萬通控股正在實踐這一商業模式,該商業模式大致如下圖所示:基金投資商通過發行工業地產基金的形式募集資金,其可通過與老廠房擁有方,如制造企業合作,收購該物業后進行現代化改在并將改造好的物業回租給合作方,或者其通過拿地新建工業物業的形式吸引潛在客戶入駐,當工業物業的入駐率達到一定水平,每年能夠產生可觀而穩定的現金流時,通過發行Reits的方式對物業進行資本化運作,完成一輪的資本循環,進而從事下一輪投資。

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基金投資商主要通過以下兩種方式盈利:物業租賃和物業資本化

◆物業租賃

無論對老廠房進行改造還是新建工業物業,其目的都是將工業物業進行出租,賺取穩定的現金流,較高的物業出租率是獲取穩定租金的基礎,也是將物業進行資本化運作的基礎;

◆物業資本化

一般而言,通過物業租賃需要10年左右的時間回收成本,為提高資金周轉速度以實現快速滾動開發,必須對成熟的物業進行資本化運作,發行Reits即是常用的資本化方式,這不僅縮短了資金回收期,還能使基金投資商獲取額外的物業增值收益。

對于基金投資商而言,其最為關鍵的能力是資本對接能力和資產管理能力。基金投資商只有對金融知識、金融工具及渠道方面有很好的掌握,才能夠確保能再前期的并購和物業投資上獲得縣級以及在未來的資本運作上對接資本市場,從而保證公司在業務開拓上能夠獲得足夠的資金發展動力和清晰的退出渠道,維持公司投資運轉。基金投資商的自身定位決定了其必須具備足夠強大的資產管理能力,才能對物業進行持有運營,對物業升值和資產價值成長周期有敏銳的判斷和把握,保證公司業績的可持續發展。為了同時具備資本對接能力和資產管理能力,基金投資商必須成立專門的部門具體負責,以普洛斯為例,普洛斯形成了由地產開發部、物業管理部、基金管理部形成的“三核聯動”模式,地產開發部主要負責物流地產的開發及前置招商,物業管理部主要負責將出租率提升到90%以上,基金管理部主要負責對接資本。

產業地產的四種商業模式均有內在的資本運作邏輯、盈利方式以及核心能力要求,對于產業地產商,尤其是新進的產業地產商而言,該四種模式沒有優劣之分,只有適合不適合之說,產業地產商還需在行業法律法規的邊界內,根據自己的資源、能力狀況,選擇適合自己的商業模式,以幫助自己在產業地產開發建設領域少走彎路、錯路、冤路。

文章來源:北京青大文產規劃設計研究院

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