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失敗的產業園區是怎么一步步走向死亡的?

來源:好園區       作者:飆馬中國       時間:2020-03-25 15:26

產業園區失敗的五大原因

1、定位有誤。

如果一個產業園區不符合市場,不符合客戶需求,定位有誤這就會導致整個園區發展的方向有誤,最終導致園區的失敗。做產業園區一定要有個清晰的園區定位,做大量的調研,把客戶摸清楚,以此為前提明確目標客戶,這個過程肯定是要花大力氣,也是在所難免的。

2、招商孱弱。

產業園區的招商能力不行,再加上沒有系統全面的管理,也是失敗的重要原因。招商是整個產業園區的重中之重,沒有穩定的入駐企業,沒有大型的高新企業,就不能產生園區的良性循環。只有吸引到大企業、高新企業,園區才有可能集聚大量優秀企業,才能保證園區的正常運行。

3、定價脫節。

定價的背后,是單價、成本、利潤率、面積等等的控制。定價面積段的劃分,乘數的劃分,背后就是總價,意味著在這個城市里面跟你總價匹配的客戶群有所少?假設一棟樓租金一年500萬,那么這個城市里有幾個企業家能拿出500萬來租賃?定價過低,沒有利潤;定價過高,客戶望而卻步不敢入駐,這就是一個平衡的問題。所以在做預算的時候就要打好基礎,設定好一個合理的價格,既能吸引大量企業和用戶入駐,又能保證自己有所盈利。

4、產品錯配。

適合辦公的地方去做生產,適合做生產的地方去做辦公,后者卻只有死路一條。因為生產的可以轉化為辦公,辦公的能轉化為生產嗎?基本不行。辦公場所沒有生產場地所需要的設施設備,大小布局也不一定合適。所以一旦產品錯配,就會造成很大的損失,企業在考察園區時就會發現問題放棄入駐。另外一點,定位高端產品的園區,去化周期很長,成本過高,財務成本、管理成本都耗著,要是再加上開發量大就會使整個回本戰線拉長,時間一長,企業的現金流和資金鏈就會出現問題。

5、服務不行。

企業入駐,看中的不止是園區的選址、產業布局、企業大小和數量,配套設施完不完善,工作環境舒不舒適,物業服務是否到位等等小因素也影響著企業選擇是否入駐。有些園區物業管理不嚴,閑雜人等可以隨意出入,很有可能對企業造成財產損失。

產業地產的核心問題是什么?

是客戶問題。產業園區的客戶是企業,他們有五大特點:

1、非常理性,決策周期很長,非常關心性價比,他們花錢想要的是生產資料,不是買奢侈品買享受。

2、企業數量非常有限且有排他性,優質客戶容量有限,新增客戶很難,客戶成長速度跟你的去化速度不匹配。

3、中小企業比較多,規模小,成長性不確定,隨著經濟波動的影響很強。

4、客戶個性很強,需求比較離散,不同地域客戶文化不同,比如沈陽客戶談很好談,談完后毀約回收款很難,寧波客戶很難談,但談好之后回收款沒有問題。

5、客戶消費習慣沒有轉變,習慣自己拿地。我們要把他觀念轉變過來,這個轉變的背后是時間。

一定要記住,產業園區一切的一切都是客戶帶來的,客戶的行業屬性、區域分布的變化、大小企業的差異、內外需求的差異與變化、企業生命周期的特征、行業的升級換代、行業成本的變化和經濟的發展狀況等等一系列因素都會影響園區的定位,如果這些拿不準,也就會導致定位不準,那貿然開發就會導致失敗。

產業園區:環環相扣的百步穿楊

做產業園區,就像百步穿楊一樣,牽一發而動全身,有選址、定位、招商、服務等一個個環,每個環都不能射偏,這是高敏感度的,必須環環相扣,不能失誤。

選址是第一環,選址對了,就有客戶,比如你在北上廣的企業聚集地買地或租地做產業園區,那邊上的大企業自然而然就會靠攏過來。選址錯了,第一環就打偏了,那往后極有可能走彎路。進入三線城市就是誤解,比如某集團全面放棄三線城市,有些企業放棄三線、四線小城市,專注于北上廣不是沒有理由的。他們就選北上廣等重點城市,專注于做小項目,做快周轉項目,這樣賺錢快,現金流充足,資金亂也不會出現太大的問題。

定位是第二環。沒有那個園區的失敗是因為定位低,都是沒有認清現實死在高定位上面。很多產業地產商都吃過這種虧。拿地考察市,覺得位置很好,自己也對這個園區發展特別樂觀,加上一部分政府的因素,就會把整個園區的定位太高,入駐門檻相應也提高了,導致很多新興企業和小微企業沒有這個入駐機會,這樣的話會錯失一大批前景光明、有發展潛力的企業,這個園區的發展也就會受限。

剩下的環節包括產品配置、開發節奏、建設周期、招商服務、運營管理等等,這些都是次要因素,是后端,前面兩環才是前段。前端做好了,步子走穩了,后面基本不會走歪路。前端做差了,即使后端開發得再好,也無法吸引企業入駐,影響整個園區的發展走向。

文章來源:好園區

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