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特色小鎮:萬科良渚模式可否復制?

來源:特色小鎮怎么搞       作者:飆馬中國       時間:2020-03-31 17:13

風景、環境、居民的幸福感……從很多個方面看,已經開發長達16年的萬科良渚文化村都是一個不一樣的存在,有不少人甚至稱文化村為“中國最美小鎮”。

在當今中國各種“特色小鎮”層出不窮的大熱局面下,良渚文化村的發展也成為了各方矚目的焦點,這個至今尚未完全開發結束的項目,未來將如何發展?

在全國“特色小鎮”大熱的局面下,良渚文化村會成為第一個完美樣本嗎?良渚文化村的經營效益到底怎樣?

“為什么良渚這個項目在萬科到目前為止都沒有成熟復制?因為萬科也是講究快速現金流周轉的公司,而小鎮的項目周期拉得太長,產業、商業、公共、人居在一起是一個復雜的命題。”1月15日,杭州萬科良渚文化藝術中心館長沈毅晗表示。

杭州萬科良渚文化村,是浙江萬科南都房地產有限公司旗下的一個“地產新鎮”的遠郊大盤,位于杭州市區西北約20公里處,占地面積約10000畝。

良渚文化村由南都房地產集團于2000年啟動,2006年萬科并購南都后接手,其以“新都市主義人居場所”的定位,對良渚進行“城市配套服務商”試驗田打造,是業內最早提出“小鎮”概念的項目,被稱作“四大神盤”之一,并被作為G20峰會的外場參觀點。 截止到2016年年底,良渚共交付10000余戶,常住6600余戶,入住率超60%。

2016年以來 ,特色小鎮培育工程興起后,良渚文化村的一部分也被納入政府的“夢棲小鎮”,一度成為人居和產業結合的樣本,被認為是城鎮化進程中地產轉型的方向之一。2013年6年,藍城集團董事長宋衛平在參觀良渚時就曾表示,良渚模式是“國家城鎮化的未來”。

沈毅晗于2007年加入萬科,2011年-2014年間任良渚文化村助理總經理,著有《走近夢想小鎮》一書,講述良渚的開發建設與社區營造。 他表示,小鎮培育需要慢“熬”,由于總體投資成本很高,屬于超級大盤項目,在萬科內部都比較謹慎。從某種意義上講,當前較熱的特色小鎮培育需要“降溫”。

開發商代行公共職能

沈毅晗在書中透露,中國國家大劇院設計者、法國建筑師設計師保羅·安德魯到良渚參觀時提的第一個問題就是:“這里的道路是你們維護的嗎?這里的居民向你們交稅嗎?”

對此,沈毅晗答復,市政公路的確由萬科代為維護,但居民只用交物業管理費。保羅·安德魯繼續追問: “你們開發商不是有離開的一天嗎?如果當地居民不給你們納稅,你們怎么做到可持續呢?”

事實上,這正是良渚的開發運營是否可持續的一個難點。

“小鎮一般從遠郊大盤起步,而遠郊的政府行政職能和項目開發水平往往是不太匹配的。”沈毅晗表示,開發商一般會將遠郊小鎮項目往文旅產業方向打造,但小鎮在行政區劃下可能僅歸屬于縣政府、甚至鄉鎮政府,后者的組織架構和人員配套不足以支撐特色小鎮的運營,需要有專門的團隊來運營。

以良渚為例,萬科在良渚村內執行了醫療、教育、宗教、交通等職能,興建了學校、教堂、寺廟、圖書館等一批公共設施,開通往返城區的業主班車,同時還組織發起社區文明公約《村民公約》。早期小區內無派出所,萬科還組建物業團隊來執行小鎮的治安及城管功能。 總體來講,公共服務開支成本巨大,而且不可能有稅收來源支撐。

“最早的時候盡管規劃了小鎮,起步往往是住宅,并且配套一些社區商業。慢慢交付了2000多套后,發現根本沒辦法住,居民反應的最大問題就是交通、醫療、教育、吃飯這種最為基本的配套問題。”沈毅晗表示,新型城鎮化是一個復雜的命題,特色小鎮解決了產業,也將涉及諸多民生問題,應由政府和開發商共同介入,僅有一者舉步維艱。

他表示,由于承擔了大量的公共服務成本,萬科良渚從2014年起開始逐漸降低在公共服務上的投入。“因為政府來接收公共服務職能還有一個過程,但開發商已經承擔了,而且做的不錯,所以現在處在一個交接期,但居民總是希望好服務的。”

九年現金流為正

良渚文化村于2000年拿地,2002年正式開發。沈毅晗表示,從拿地算起至今已16年,萬科南都從未仔細算過單個小鎮的投資回報賬,“肯定已經超過100億了”。

至于營收,他表示,良渚在2009年才開始逐步實現正現金流,11年之后實現盈利。“現在看來已經完全是利潤了,因為后續有100多億的銷售額,而且周邊也在持續拿地、布局和開發。”

“良渚在萬科是一個孤品。”沈毅晗表示,一般來講,萬科的新項目開發項目執行嚴格的時間表、講究快速現金流周轉。 相比之下,良渚近十年的盈利周期太長,以至于萬科至今都未完全復制小鎮模式,即使2016年的銷售額已經突破3600億元。

他坦言,以良渚為例,一個小鎮的培育周期很長,因而不太適合在職業經理人模式下來進行操作。“當職業經理人在做投資測算時,是以1-3年為一個周期的,但小鎮整體的開發與回報,是建立在產業邏輯基礎上的,如果還包括公共設施在內,都是以10-20年為一個周期的。”

從這個意義上講,他認為,現今開發商紛紛投身特色小鎮建設是需要“降溫”的。 自從特色小鎮火起來之后,良渚每天都會接待政府和開發商的參觀調研。其中一個內陸某縣的縣長告訴他,其所在縣里有5個特色小鎮的“任務”,這讓他覺得不可思議,因為內陸的產業發展不比浙江,“連城市化都沒有經歷的城市要做城鎮化,這是不太現實的。”到目前為止,還沒有開發商找到“特色小鎮”的盈利模式。

沈毅晗還透露,2007年,當萬科接手良渚開發時,曾打算以傳統地產思維想將良渚改名并打造為“良渚萬科城”,后遭業主反對作罷。2008年,周俊庭到任杭州萬科總經理,預見了投資教堂、學校等公共設施給項目帶來的住宅溢價與品牌效應,促進了良渚小鎮整體轉型,包括后期住宅的溢價。但是,后續“村長”迫于運營成本壓力,要從公共的配套向商業去轉變,這也觸動了很多早期鎮民的利益。

“小鎮要熬,但一個企業能熬得過10年不賺錢嗎?企業都是靠資本來推動的,什么樣的資本能熬10年不賺錢?”沈毅晗說, “很多人在問小鎮的盈利模式問題,但我覺得地產類小鎮還不存在模式——投資收益周期長,開發模式并沒有成熟。”

產業如何立鎮?

在國家發改委2016年10月印發的《關于加快美麗特色小(城)鎮建設的指導意見》中,“產業建鎮”被擺在了突出位置。 國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令在接財新記者采訪時表示,特色小鎮要產業立鎮,一定要有房地產參與,但要防止房地產化。

“很多小鎮從0到1,往往都是想依托于房地產。”沈毅晗對此表示認同:小鎮的先導產業建設需要大的現金流,只有房地產才能帶來快速現金周轉。一般來講,多數開放商出售樓盤、收回現金流后,才開始進行項目的配套建設。

為了導入產業,良渚在2004年啟動酒店項目、2008年先后開設博物館與創意園區、2009年設立學校、醫院等等。“我們的小鎮也有產業,但是目前還是以房地產業為主,16年了才開始向旅游、教育、文化等轉型。”沈毅晗說。

他在書中提到,2012年,萬科曾啟動良渚文化村內的新街坊招商,但到場80多商戶沒有一家最終在此開店。有商家表示,村內人流量太少,開不起來。最終,很多店鋪都租給了當地居民開設,到后期入住率高了才形成良性循環。

沈毅晗認為, 衡量小鎮有兩個重要指標:常住人口與就業率。如果小鎮沒有給當地創造就業機會、提高居民收入及吸引人居住,只依靠旅游帶來的“流動人口”是很難持續發展的,二者之間需要有所平衡。“此外,如果只創造了就業和財富,那也不能稱為小鎮,那只是一個產業園;如果只是居住,消費貢獻很低,也不能給地方政府帶來持續稅收,那也只能是個臥城,缺乏活力。”

他透露, 良渚現在每年房地產開發的納稅都在10億以上。通過酒店、旅游、商業、教育、養老等產業,良渚已創造超過8000個就業崗位,大概70%-80%來自周邊地區。但如果按照當前常住人口15000余人來算 ,產業提供的“就業人口”仍有提升空間。

“我們看了一些國外的新鎮建設,如果是可持續發展,其就業人口和常住人口一定是要實現相互平衡的。比如小鎮一半的就業人口來自外部,一半的人口外出工作,這就代表了這個小鎮不需要引進外部人口來支撐,能實現自我造血。”沈毅晗說。

按照規劃,良渚將開發15000套,未來仍有5000余套的開發任務。到2022年,良渚要入住 4-5萬人。“良渚小鎮到現在走了16年,很多問題都還都在探索。”沈毅晗說。

在采訪后的一個有關特色小鎮的會議上,沈毅晗羅列了6個問題,說對于這些問題,良渚自己也沒有答案。財新記者看到,其中就包括了“良渚的地產‘新鎮模式’是否可以復制到其他地方”,以及保羅·安德魯追問的“開發商的運營團隊離開后由誰來承擔公共服務功能”的問題。

“這個是我們一直都在探索的問題,小鎮是新型城鎮化的模式沒錯,但是如何做到可持續發展,隨著時間推移總會有答案。”沈毅晗說。

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