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商業地產估值測算邏輯(附案例)

來源:未知       作者:admin       時間:2020-03-23 15:11

收益法是普遍認可的商業地產估值方法,收益法可進一步細分為直接資本化法、折現現金流法,租期及回收金額折現法。
1、直接資本化法
估值 V = A / r
其中A為毛租金或凈租金收益,r為對應的毛資本化率或凈資本化率。直接資本化法是一種靜態估值方法,適用于租金收益穩定的情況。

 

例1:某購物中心NOI值1億,資本化率6%

 

估值=NOI/資本化率=1億/6%=16.67億

 

2、折現現金流法(DCF)

 

商業地產估值測算邏輯(附案例)

 

其中A為“凈物業收益”現金流,r為折現率。折現現金流法屬于動態估值方法,是理論上最準確的估值方法。

 

例2:接上例1,該購物中心

--初始投資成本10億;

--持有期5年,期末處置資本化率6.5%;

--租金增長率3%;

--貼現率9%;

 

(1)期末處置收入=第6年NOI/期末資本化率=11593/6.5%=178350萬元;

(2)各年現金流按9%貼現率折現,合計得到物業估值15.7億元;

(3)IRR為10.9%;

(4)內含資本化率=1億/15.7億=6.4%

 

3、租期及回收金額折現法(T&R)

 

商業地產估值測算邏輯(附案例)

其中A1為現有租約租金收益,r1為租期內資本化率,n1為現有租約剩余租期;A2為市場租金水平,r2為租期外資本化率,n2為租約外剩余土地年期。

 

例3:接上例2,該購物中心

--現有租約租期5年,租約外剩余土地使用年限35年;

--現有租約年毛租金收益14286萬元,市場租金水平15000萬元;

--租約內毛資本化率8%,租約外9%

 

(1)租期內價值=毛租金收益/毛資本化率*年期調整系數

14286/8%*(1-1/(1+8%)^5)=57039萬元

(2)租期外價值

15000/9%*(1-1/(1+9%)^35)*(1+1/(1+8%)^5)=107874萬元

(3)市場估值=租期內價值+租期外價值

57039+107874=164913萬元

如有討論可以微信后臺留言,未來可以進行細節交流。

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